„Röntgen“ platformos finansavimo vadovė Natalja Kozikienė 

Lietuvoje sparčiai populiarėja investavimas su užstatu. Savaime tai sveikintina – nesklandumų atveju investuotojų naudai įkeistas turtas būtų parduodamas ir tai, tikėtina, padėtų išvengti nuostolių. Tačiau daugėjant investicinių pasiūlymų, atsakingi investuotojai turėtų susipažinti su laiko patikrinta ir konservatyvia 70 proc. užstato vertės riba, kurios nevertėtų peržengti.

Investavimas arba skolinimas su užstatu visame pasaulyje gyvuoja šimtmečius, o naujos technologijos šį principą atnešė ir mažmeniniams investuotojams. Pavyzdžiui, Lietuvos sutelktinio finansavimo platformose gyventojai verslams paskolina apie tris šimtus milijonų eurų per metus, o investuotojų naudai įkeičiamas didesnės vertės turtas. Tai sukuria didesnį saugumą – paskolai susidūrus su problemomis, įkeistas turtas išvaržomas ar kitaip parduodamas, o gauti pinigai skiriami įsipareigojimams investuotojams padengti. 

Dėl šio investicinio instrumento populiarumo daugumai investuotojų teko susipažinti su vadinamuoju LTV terminu – angl. loan-to-value arba paskolos ir įkeičiamo turto vertės santykiu. Tarkime, jei platformoje besiskolinantis NT vystytojas įkeičia 100 tūkst. eurų vertės turtą ir skolinasi 70 tūkst. Eur, LTV sudarytų 70 proc. Tai teoriškai reiškia, kad jei projektas susidurtų su sunkumais, įkeisto turto vertės turėtų pakakti įsipareigojimams padengti netgi pritaikius 30 proc. nuolaidą.

LTV rodiklį galima palyginti su pradiniu būsto paskolos įnašu. Lietuvoje bankai šiuo metu reikalauja bent 15 proc. pradinio įnašo pirmam būstui ir 30 proc. antrajai ar paskesnėms būsto kredito sutartims. Iš banko perspektyvos, 15 arba 30 proc. pradinis įnašas reiškia atitinkamai 85 arba 70 proc. LTV. Bankai 15 proc. taiko pirmam būstui, suprasdami, kad rizika neišmokėti tokios paskolos yra mažiausia, bet perkant antrą ir trečią būstą reikalavimai pradiniam įnašui jau kyla dėl didesnių rizikų.

Grįžtant prie investavimo – šiuo metu rinkoje atsiranda daugiau pasiūlymų investuotojams investuoti į paskolas su 85, 90 ar net 95 proc. LTV. Tai reiškia, kad vystytojui skolinama iš investuotojų suma yra tik 15 proc., 10 proc ar 5 proc. mažesnė nei įkeičiamo turto vertė. Paprastai tokia rizika įkainojama kiek didesnėmis palūkanomis, kurios pirmiausia vilioja mažiau patyrusius investuotojus. Jie neretai investuoti pradėjo prieš kelerius metus, kada palūkanos buvo pike. Tačiau šiandien rinka gyvena kitame etape, Euribor yra smarkiai sumažėjęs, o privati skola – reikšmingai atpigusi. Todėl iš rinkos konteksto išsiskiriančios dviženklės palūkanos šiandien gali reikšti kur kas didesnę riziką nei prieš metus ar porą. 

Būtent šiame kontekste investuotojams, kurie netoleruoja aukštesnių rizikų,  vertėtų susipažinti su atsakingu standartu laikoma 70 proc. LTV riba, kurios nerekomenduoju peržengti.

Ši riba svarbi pirmiausia todėl, kad įkeisto pardavimas turi savo kainą ir ji dažnai flirtuoja su 20-30 proc. įkeisto turto vertės riba. Įkeistą turtą realizuojant net ir augančioje rinkoje, jo pardavimas turi nemažai administracinių sąnaudų – mokesčių teisininkams, antstoliams, notarams, brokeriams, naujam turto vertinimui ir pan. Taip pat, jei turtas realizuojamas per viešas varžytynes, įstatymai reikalauja pirmajame aukcione pradine kaina nurodyti 80 proc. turto vertės – vien tai teoriškai iškart ištirpdo du trečdalius optimalaus LTV rezervo. 

Žinoma, ne visas atsiremia tik į išieškojimo kaštus. Parduoti įkeistą turtą lengviau, kai NT  rinka auga ir turtas kasdien brangsta, tada ir su didesniu LTV įkeistas turtas gali padengti investuotojų suneštą sumą. Tačiau norint investuoti konservatyviai, reikia įsivertinti ir tai, kad rinka gali banguoti ar sulėtėti, o likvidumas - reikšmingai sumažėti.  Nepriklausomai nuo NT rinkos ciklo fazės, ne visą NT vienodai užtruks parduoti - nedidelis butas Vilniaus ar Kauno centre visuomet lengviau ras pirkėją, nei, pavyzdžiui, sandėliai Lietuvos pasienyje.

Laisvoje rinkoje visuomet bus skirtingų pasiūlymų ir tai yra sveikintina – turi būti produktų skirtingam rizikos apetitui. 

Tačiau svarbu prisiminti, kad kuo mažesnė saugumo „pagalvė“, tuo didesnė tikimybė patirti nuostolius. Todėl mažiau patyrusiems ar norintiems savo kapitalą auginti su mažesnėmis rizikomis rekomenduočiau nesivaikyti didelių grąžų (ir didesnių rizikų) ir neperžengti 70 proc. LTV ribos.