Neįprastas 2026-ųjų ritmas: į ką atkreipti dėmesį investuojantiems per platformas?
Šiemet paskolos su NT įkeitimu auga greičiau už pačią būsto rinką. Investuotojų noras aplenkti infliaciją ir didesnės grąžos paieškos kuria prielaidas agresyvesniems pasiūlymams su rizikingesnėmis sąlygomis. Sutelktinio finansavimo operatorės „Röntgen“ vadovas Martynas Stankevičius siūlo atidžiai įvertinti, ar nauji rinkos reiškiniai iš tikrųjų atitinka gyventojų toleranciją rizikai.
Pernai trečdaliu išaugęs ir prie 400 mln. Eur priartėjęs Lietuvos sutelktinio finansavimo sektorius 2026-aisiais nemažina tempų. Investuotojai priprato finansuoti NT vystymą su turto įkeitimu ir indėlių palūkanas kelis kartus pranokstančia grąža. Ypač kai tokias investicijas užtikrinančio būsto kainos Lietuvoje auga beveik du dešimtmečius.
Vis dėlto nuo šio pavasario būsto segmentas įžengė į naujas aplinkybes. Kurį laiką augusius NT pardavimus ėmė vėsinti nauji geopolitiniai konfliktai, energijos kainų šuoliai, vėl kylantis Euribor ir bendros vartotojų nuotaikos.
Kartu rinką pasiekė anksčiau vystytojų pradėti nauji būsto projektai. Sugrįžęs pasiūlos ir paklausos balansas iš principo yra sveikas, tačiau jis lemia pagrįstus klausimus, ar NT kainos dar gali kilti.
Tokiame kontekste kreditoriai turėtų vadovautis kiek nuosaikesniais NT rinkos raidos scenarijais ir išlaikyti esamus rizikų vertinimo kriterijus. Tačiau sutelktinio finansavimo sektoriuje galima matyti ir priešingų atvejų, kai nemažėjantį gyventojų norą investuoti pasitinka agresyvesni, silpniau užtikrinti pasiūlymai.
Negana to, vėl 5 proc. viršijusi infliacija žadina gyventojus ieškoti ją su kaupu pranokstančių investicinių galimybių. Tuo yra linkusi naudotis dalis finansų sektoriaus dalyvių. „Saugumas“ yra gana abstraktus, neiškart matomas ir sunkiai išmatuojamas faktorius, tad apie jį dažnai pamirštama, o didesnių palūkanų pažadas vienu konkrečiu skaičiumi tarsi atliepia tai, ko gyventojas ieško.
Galiausiai, augant sutelktinio finansavimo sektoriui ir prie rinkos prisijungiant naujiems dalyviams, didėja konkurencija. Tiek prieš investuotojus, tiek prieš besiskolinančius verslus. Šitaip naujų galimybių ir išskirtinumų ieškantys operatoriai gali būti linkę po truputį prisiimti ir gyventojams pasiūlyti vis didesnes rizikas, kurios gali įsitvirtinti ir pamažu formuoti naujus rinkos standartus. Tik ar tie standartai naudingi investuotojui?
Nukrypsta nuo nerašytų taisyklių
Lietuvos sutelktinio finansavimo rinkoje kone dešimtmetį dominavo tam tikros nerašytos praktikos, kurias dalis operatorių pastaruoju metu palengva koreguoja. Visus šiuos faktorius gali lydėti ir kiek didesnės palūkanos, tačiau nebūtinai proporcingos naujoms rizikoms.
Užskolinimo lygis. Ryškiausia ir lengviausiai pastebima šiemet rinkoje matoma naujovė – agresyvesnis užskolinimas, artinantis paskolos sumą prie įkeičiamo turto vertės. Anksčiau neoficialiu standartu laikytas 70 proc. paskolos ir užtikrinimo priemonės vertės rodiklis (vadinamasis LTV) vis dažniau virsta pasiūlymais su 75, 80, 85 proc. ar dar didesnėmis reikšmėmis. Didėjant užskolinimo lygiui, mažėja vertės rezervas, kuris skirtas apsaugoti investuotoją nuo rinkos svyravimų, išieškojimo sąnaudų ir kitų nenumatytų aplinkybių.
Už mažesnį vertės rezervą gyventojams paprastai siūloma didesnė grąžą. Bet dažnu atveju reikia gerai pagalvoti, ar potencialiai didesnė grąža šiandien atperka prisiimamą papildomą riziką.
Antrinės hipotekos. Investuojantys per platformas Lietuvoje taip pat jau buvo pripratę prie pirminių hipotekų, t.y. buvimo pirmojoje kreditorių eilėje turto išieškojimo atveju. Šiandien pastebimai padaugėjo pasiūlymų su antrinėmis hipotekomis, tad gyventojams vertėtų kaskart atidžiai įsitikinti, kelinti eilėje prie įkeisto turto jie bus. Išieškojimo atveju pirmiausia dengiami įsipareigojimai pirminės hipotekos turėtojams, tad įkeitimai su antrine hipoteka nesklandumų atveju gali virsti itin plonu ledu.
Mokėjimo terminai. Dar viena populiarėjanti praktika yra investiciniai projektai, kuriuose visi paskolos aptarnavimo mokėjimai, įskaitant palūkanas, nukeliami į projekto pabaigą, paprastai po 12-24 mėnesių. Nors kas ketvirtį mokamos palūkanos savaime negarantuoja sėkmingos projekto pabaigos, tokia praktika suteikia daugiau aiškumo apie investicijos eigą, tikrąją paskolos kokybę, savininko mokumą.
Kas ketvirtį išmokamos palūkanos taip pat anksčiau laiko grąžina dalį kapitalo. Svarbu ir tai, kad periodiškai išmokamos palūkanos neleidžia didėti pačiai paskolai ir prastėti jos užskolinimo intensyvumo rodikliams laikui bėgant. Kitaip tariant, dviejų metų paskola, išduota su 60 proc. LTV ir 10 proc. metinėmis palūkanomis, mokamomis termino pabaigoje, praktikoje pavirsta į paskolą su 80 proc. LTV.
Projektai be vystytojo nuosavų lėšų. Tarp kitų rizikingesnių rinkos naujovių yra ir NT projektai, žadantys dalį statyboms reikalingų pinigų susirinkti iš reikšmingų pirkėjų avansų. Taip pat – paskolos projektams, kuriuose neužbaigtas turto (pvz., sklypo) įsigijimas su liekančia skola pardavėjui. Abiem tokiais atvejais investuotojams pristatomuose projektuose yra nedaug arba išvis nėra vystytojo nuosavų lėšų, taip pat atsiranda kitos šalys, su kuriomis gali kilti teisiniai ginčai. Visa tai praktikoje gali stipriai apsunkinti išieškojimą projekto nesklandumų atveju.
Užsienis. Populiarėjant užsienio NT vystymo projektų finansavimui, šiandien galima matyti atvejų, kuomet platforma svetimoje rinkoje neturi vietinės kredito rizikos valdymo komandos. Nors užsienyje finansuojami projektai atliepia dalies gyventojų norą diversifikuotis geografiškai, kiekviena šalis turi savo specifikos, kurios neišmanymas lemia papildomas rizikas.
Susiję asmenys. Galiausiai, matomi ir atvejai, kai tarpininkas finansuoja su juo tiesiogiai ar neakivaizdžiai susijusius NT plėtotojus. Tokiems principams sutelktinio finansavimo rinką prižiūrintis Lietuvos bankas prieštarauja dėl galimų interesų konfliktų, nutylėjimų ir atitinkamai didesnių rizikų. Tačiau rinką geriau pažįstantys profesionalai investicinių pasiūlymų su galimais interesų konfliktais vis vien įžvelgia.
Ką daryti?
Agresyvesnis ir entuziastingesnis finansavimas nuosaikesnėje NT rinkoje nėra vystytojų „nuopelnas“. Jie su tarpininkų pagalba tiesiog mielai skolinasi kapitalą sau palankesnėmis sąlygomis, jei tik su tuo sutinka investuotojai. Todėl gyventojai privalo būti budrūs, įsigilinti į visas sąlygas ir suprasti, ką jos gali reikšti praktikoje.
Svarbu tai, kad sutelktinis NT finansavimas savaime netapo rizikingesniu instrumentu, jei pasirenkate teisingą partnerį. Net nuosaikesnėje būsto rinkoje paskolos su NT įkeitimu išlieka tvirtu finansiniu instrumentu – tai patvirtina nemažėjantis savo kapitalą skolinančių bankų ar kredito unijų aktyvumas.
Taip pat, kadangi platformos yra tarsi užprogramuotos vystytojams skolinti ne savo pinigus, šiandien svarbu įvertinti kiekvieno rinkos dalyvio atsparumą naujoms pagundoms. Lietuvoje sutelktinio finansavimo sektorius matė skirtingų požiūrių į veiklą. Dalis žaidėjų veiklos jau nebevykdo, o ilgalaikį gyventojų pasitikėjimą pelno tie operatoriai, kurie net ir su svetimais pinigais geba elgtis „kaip su savo“.
Neįprastas 2026-ųjų ritmas: į ką atkreipti dėmesį investuojantiems per platformas?
Šiemet paskolos su NT įkeitimu auga greičiau už pačią būsto rinką. Investuotojų noras aplenkti infliaciją ir didesnės grąžos paieškos kuria prielaidas agresyvesniems pasiūlymams su rizikingesnėmis sąlygomis. Sutelktinio finansavimo operatorės „Röntgen“ vadovas Martynas Stankevičius siūlo atidžiai įvertinti, ar nauji rinkos reiškiniai iš tikrųjų atitinka gyventojų toleranciją rizikai.
Pernai trečdaliu išaugęs ir prie 400 mln. Eur priartėjęs Lietuvos sutelktinio finansavimo sektorius 2026-aisiais nemažina tempų. Investuotojai priprato finansuoti NT vystymą su turto įkeitimu ir indėlių palūkanas kelis kartus pranokstančia grąža. Ypač kai tokias investicijas užtikrinančio būsto kainos Lietuvoje auga beveik du dešimtmečius.
Vis dėlto nuo šio pavasario būsto segmentas įžengė į naujas aplinkybes. Kurį laiką augusius NT pardavimus ėmė vėsinti nauji geopolitiniai konfliktai, energijos kainų šuoliai, vėl kylantis Euribor ir bendros vartotojų nuotaikos.
Kartu rinką pasiekė anksčiau vystytojų pradėti nauji būsto projektai. Sugrįžęs pasiūlos ir paklausos balansas iš principo yra sveikas, tačiau jis lemia pagrįstus klausimus, ar NT kainos dar gali kilti.
Tokiame kontekste kreditoriai turėtų vadovautis kiek nuosaikesniais NT rinkos raidos scenarijais ir išlaikyti esamus rizikų vertinimo kriterijus. Tačiau sutelktinio finansavimo sektoriuje galima matyti ir priešingų atvejų, kai nemažėjantį gyventojų norą investuoti pasitinka agresyvesni, silpniau užtikrinti pasiūlymai.
Negana to, vėl 5 proc. viršijusi infliacija žadina gyventojus ieškoti ją su kaupu pranokstančių investicinių galimybių. Tuo yra linkusi naudotis dalis finansų sektoriaus dalyvių. „Saugumas“ yra gana abstraktus, neiškart matomas ir sunkiai išmatuojamas faktorius, tad apie jį dažnai pamirštama, o didesnių palūkanų pažadas vienu konkrečiu skaičiumi tarsi atliepia tai, ko gyventojas ieško.
Galiausiai, augant sutelktinio finansavimo sektoriui ir prie rinkos prisijungiant naujiems dalyviams, didėja konkurencija. Tiek prieš investuotojus, tiek prieš besiskolinančius verslus. Šitaip naujų galimybių ir išskirtinumų ieškantys operatoriai gali būti linkę po truputį prisiimti ir gyventojams pasiūlyti vis didesnes rizikas, kurios gali įsitvirtinti ir pamažu formuoti naujus rinkos standartus. Tik ar tie standartai naudingi investuotojui?
Nukrypsta nuo nerašytų taisyklių
Lietuvos sutelktinio finansavimo rinkoje kone dešimtmetį dominavo tam tikros nerašytos praktikos, kurias dalis operatorių pastaruoju metu palengva koreguoja. Visus šiuos faktorius gali lydėti ir kiek didesnės palūkanos, tačiau nebūtinai proporcingos naujoms rizikoms.
Užskolinimo lygis. Ryškiausia ir lengviausiai pastebima šiemet rinkoje matoma naujovė – agresyvesnis užskolinimas, artinantis paskolos sumą prie įkeičiamo turto vertės. Anksčiau neoficialiu standartu laikytas 70 proc. paskolos ir užtikrinimo priemonės vertės rodiklis (vadinamasis LTV) vis dažniau virsta pasiūlymais su 75, 80, 85 proc. ar dar didesnėmis reikšmėmis. Didėjant užskolinimo lygiui, mažėja vertės rezervas, kuris skirtas apsaugoti investuotoją nuo rinkos svyravimų, išieškojimo sąnaudų ir kitų nenumatytų aplinkybių.
Už mažesnį vertės rezervą gyventojams paprastai siūloma didesnė grąžą. Bet dažnu atveju reikia gerai pagalvoti, ar potencialiai didesnė grąža šiandien atperka prisiimamą papildomą riziką.
Antrinės hipotekos. Investuojantys per platformas Lietuvoje taip pat jau buvo pripratę prie pirminių hipotekų, t.y. buvimo pirmojoje kreditorių eilėje turto išieškojimo atveju. Šiandien pastebimai padaugėjo pasiūlymų su antrinėmis hipotekomis, tad gyventojams vertėtų kaskart atidžiai įsitikinti, kelinti eilėje prie įkeisto turto jie bus. Išieškojimo atveju pirmiausia dengiami įsipareigojimai pirminės hipotekos turėtojams, tad įkeitimai su antrine hipoteka nesklandumų atveju gali virsti itin plonu ledu.
Mokėjimo terminai. Dar viena populiarėjanti praktika yra investiciniai projektai, kuriuose visi paskolos aptarnavimo mokėjimai, įskaitant palūkanas, nukeliami į projekto pabaigą, paprastai po 12-24 mėnesių. Nors kas ketvirtį mokamos palūkanos savaime negarantuoja sėkmingos projekto pabaigos, tokia praktika suteikia daugiau aiškumo apie investicijos eigą, tikrąją paskolos kokybę, savininko mokumą.
Kas ketvirtį išmokamos palūkanos taip pat anksčiau laiko grąžina dalį kapitalo. Svarbu ir tai, kad periodiškai išmokamos palūkanos neleidžia didėti pačiai paskolai ir prastėti jos užskolinimo intensyvumo rodikliams laikui bėgant. Kitaip tariant, dviejų metų paskola, išduota su 60 proc. LTV ir 10 proc. metinėmis palūkanomis, mokamomis termino pabaigoje, praktikoje pavirsta į paskolą su 80 proc. LTV.
Projektai be vystytojo nuosavų lėšų. Tarp kitų rizikingesnių rinkos naujovių yra ir NT projektai, žadantys dalį statyboms reikalingų pinigų susirinkti iš reikšmingų pirkėjų avansų. Taip pat – paskolos projektams, kuriuose neužbaigtas turto (pvz., sklypo) įsigijimas su liekančia skola pardavėjui. Abiem tokiais atvejais investuotojams pristatomuose projektuose yra nedaug arba išvis nėra vystytojo nuosavų lėšų, taip pat atsiranda kitos šalys, su kuriomis gali kilti teisiniai ginčai. Visa tai praktikoje gali stipriai apsunkinti išieškojimą projekto nesklandumų atveju.
Užsienis. Populiarėjant užsienio NT vystymo projektų finansavimui, šiandien galima matyti atvejų, kuomet platforma svetimoje rinkoje neturi vietinės kredito rizikos valdymo komandos. Nors užsienyje finansuojami projektai atliepia dalies gyventojų norą diversifikuotis geografiškai, kiekviena šalis turi savo specifikos, kurios neišmanymas lemia papildomas rizikas.
Susiję asmenys. Galiausiai, matomi ir atvejai, kai tarpininkas finansuoja su juo tiesiogiai ar neakivaizdžiai susijusius NT plėtotojus. Tokiems principams sutelktinio finansavimo rinką prižiūrintis Lietuvos bankas prieštarauja dėl galimų interesų konfliktų, nutylėjimų ir atitinkamai didesnių rizikų. Tačiau rinką geriau pažįstantys profesionalai investicinių pasiūlymų su galimais interesų konfliktais vis vien įžvelgia.
Ką daryti?
Agresyvesnis ir entuziastingesnis finansavimas nuosaikesnėje NT rinkoje nėra vystytojų „nuopelnas“. Jie su tarpininkų pagalba tiesiog mielai skolinasi kapitalą sau palankesnėmis sąlygomis, jei tik su tuo sutinka investuotojai. Todėl gyventojai privalo būti budrūs, įsigilinti į visas sąlygas ir suprasti, ką jos gali reikšti praktikoje.
Svarbu tai, kad sutelktinis NT finansavimas savaime netapo rizikingesniu instrumentu, jei pasirenkate teisingą partnerį. Net nuosaikesnėje būsto rinkoje paskolos su NT įkeitimu išlieka tvirtu finansiniu instrumentu – tai patvirtina nemažėjantis savo kapitalą skolinančių bankų ar kredito unijų aktyvumas.
Taip pat, kadangi platformos yra tarsi užprogramuotos vystytojams skolinti ne savo pinigus, šiandien svarbu įvertinti kiekvieno rinkos dalyvio atsparumą naujoms pagundoms. Lietuvoje sutelktinio finansavimo sektorius matė skirtingų požiūrių į veiklą. Dalis žaidėjų veiklos jau nebevykdo, o ilgalaikį gyventojų pasitikėjimą pelno tie operatoriai, kurie net ir su svetimais pinigais geba elgtis „kaip su savo“.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti investuoti ir
turėti užstatą savo investicijoms?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB „Trečia diena“ valdanti platformą „Röntgen“, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.