Kiekvienas projektas siekiantis gauti „Röntgen“ finansavimą turi praeiti kruopščią atrankos ir vertinimo procedūrą. Apie skirtingus atrankos etapus, taikomus kriterijus, rizikos reitingo suteikimą ir kaip nustatomos paskolos palūkanos paaiškiname žemiau.

Projekto kelias iki platformos

1. Bendrosios informacijos patikrinimas
2. Detali analizė, dokumentų surinkimas ir rizikos įvertinimas
3. Kredito komiteto patvirtinimas

1. Pirmas žingsnis tarp nekilnojamojo turto plėtotojo bei „Röntgen“ bendradarbiavimo – bendrosios informacijos surinkimas ir patikrinimas. Šiame etape įvertiname ar plėtotojas turi realistišką projekto viziją bei ar yra kompetentingas ir finansiškai pajėgus ją įgyvendinti. Atlikus pradinį patikrinimą, projektas detaliai aptariamas susitikimo su vystytoju metu. Pradiniame žingsnyje standartiškai atsižvelgiame į šią informaciją:

• Vystomo turto vertinimas;
• Statybų stadija bei statybos leidimas;
• Numatoma statybų sąmata;
• Verslo planas;
• Finansavimo poreikis ir nuosava investicijų dalis (LTC)
• Paskolos paskirtis;
• Pardavimo kaina bei preliminarūs pardavimai;
• Projekto tipas, lokacija, brėžiniai;
• Vystytojo patirtis (pvz.: kiti vystyti projektai);
• Vystančios įmonės akcininkai.

Remiantis visa pateikta informacija, plėtotojui nurodome preliminarias finansavimo sąlygas bei paskolos struktūrą. Istoriškai, preliminarų pasiūlymą pateikiame ketvirtadaliui vertinamų projektų. Dažniausios priežastys lemiančios projektų atmetimą pirmąjame etape – itin ankstyva stadija, nepakankama nuosavo kapitalo dalis, per maža projekto apimtis, neaiškus arba per daug optimistiškas verslo planas ir kitos iš anksto įžvelgiamos riziką didinančios aplinkybės.

2. Jeigu preliminaraus pasiūlymo sąlygos yra priimtinos projekto savininkui, antrajame etape atliekame detalią projekto ir rinkos analizę, suteikiame rizikos reitingą. Šį kartą atidžiai įvertinama kiekviena verslo plano dalis, įskaitant tokius rodiklius kaip statybų kaina į kvadratinį metrą, paskola į kvadratinį metrą, vystytojo ekonominė paskata ir kita; modeliuojami įvairūs pardavimų scenarijai; atliekamas rinkos bei konkurentų tyrimas siekiant įvertinti projekto konkurencingumą. Taip pat artimai bendradarbiaujame su vystytoju ieškodami sprendimų, kurie sukurtų papildomą apsaugą investuotojams, mažintų projekto riziką ir tuo pačiu lengvintų finansavimo sąlygas. Surinkus ir išanalizavus visą informaciją nustatoma projekto rizika bei paskolos marža. Projektai vertinami ne tik „Röntgen” specialistų subjektyvia nuomone, paremta sukaupta patirtimi, bet ir taikant standartizuotą rizikos nustatymo procedūrą (daugiau apie rizikos vertinimą - sekančioje skiltyje).

3. Paskutinis žingsnis – projektas pristatomas „Röntgen” valdybos nariams, plėtotojui pateikiamas galutinis finansavimo pasiūlymas. Kiekviena investicinė galimybė - siūloma struktūra, rizikos vertinimas ir taikomos palūkanos - turi būti patvirtinta bendrame valdybos narių ir „Röntgen” vadovybės susirinkime, kuris atlieka kredito komiteto funkciją ir susideda iš daugiametę patirtį NT rinkoje sukaupusių specialistų. Kiekvienas kredito komiteto narys projekto atrankoje turi „veto“ teisę. Iki šiandien galutinį finansavimo pasiūlymą gavo mažiau nei 10% visų vertintų projektų.

Projektų savininkų kreditingumo bei su projektu susijusių rizikų vertinimas

Standartizuota rizikos nustatymo procedūra pasitelkiama siekiant projektus įvertinti kaip įmanoma objektyviau. Pagrindiniai vertinimo kriterijai yra suderinti su Lietuvos Banku bei atnaujinami „Röntgen” komandos kas 6 mėnesius.

Projektų rizikos nustatymo lentelė susideda iš 13 nepriklausomai vertinamų kriterijų. Kiekvienam kriterijui priskiriamas balas nuo 0 iki 5 imtinai pagal iš anksto nustatytus rėžius. Kriterijams taip pat yra priskiriamas skirtingas svorio koeficientas lemiantis kaip stipriai tas kriterijus nulemia bendrą balų sumą. Projekto surinktų balų suma nurodo standartizuotą rizikos reitingą. Maksimali galima surinkti balų suma lygi 65, kuri priklauso A+ rizikos reitingui.

Kriterijai:

• Verslo planas;
• LTC arba LTV
• Vystomo turto paklausa;
• Vystytojo (projekto komandos) reputacija ir patirtis;
• Projekto lokacija;
• Planuojama turto pardavimo kaina (EUR/m2);
• LTGDV;
• Kiti vystytojo verslai ir pajamų šaltiniai;
• Esamos ir numatomos vertės santykis (esama turto vertė / numatoma viso turto pardavimo kaina);
• EBITDA marža;
• Vystytojo verslo administravimo gebėjimai: komunikacijos aiškumas, pateikiamos medžiagos profesionalumas, kt.;
• Rinkos tendencijos (makroekonominės tendencijos atsižvelgiant į projekto trukmę)

Rizikos reitingas pagal balų sumą:

Atskirų kriterijų vertinimas pateikiamas kiekvieno projekto puslapio apačioje esančioje skiltyje „Röntgen rizikos vertinimas“. Projekto surinktų balų suma atspindi suteikiamą rizikos reitingo raidę. Tai pagrindinis projekto riziką ir finansavimo kainą nustatantis rodiklis. Rizikos reitingas ir paskolos palūkanos išskirtiniais atvejais gali būti įtakojami ir kitų, rizikos vertinime nenumatytų aplinkybių - nestandartiškai didelė įkeičiamo turto vertė, išskirtinės papildomos investuotojų apsaugos priemonės ir kt. Tokiu atveju, rodiklių koregavimas įprastai atliekamas vertinimo kriterijams suteikiant skirtingus koeficientus.

Perspėjimas

Aukščiau aprašytas projektų rizikos vertinimas yra tik informacinio pobūdžio ir atspindi tik subjektyvią „Röntgen” rizikos nustatymo procedūrą. „Röntgen” rizikos vertinimas nėra rekomendacija investuoti bei nėra susijęs su kredito reitingo agentūrų teikiamais vertinimais.  „Röntgen” rizikos vertinimas yra reguliariai peržiūrimas, atnaujinamas ir pildomas, tad gali kisti bei įtraukti aukščiau neįvardintus .

Autorius: Domas Bartuševičius, „Röntgen” projektų vadovas