Ką būtina žinoti investuojantiems sutelktinio NT finansavimo platformose?
Nėra tokio dalyko kaip „geras laikas investuoti“. Yra arba geros, arba blogos investavimo galimybės. Be to, investuoti reikia ne pagal kalendorių, o atsirenkant patikimiausius variantus. Tai turėtų būti pagrindinė investuotojo mantra. Ypač investuojant į nekilnojamojo turto (NT) projektus sutelktinio finanasavimo platformose.
Jos sudarė neregėto lengvumo galimybę tiek skolintis, tiek investuoti. Tačiau vejamos noro išnaudoti progą, daugelis jų tapo kone viešomis skelbimų lentomis, į kurias gali patekti beveik bet kas. Nuo platformų neatsilieka ir stačia galva į kylančią sutelktinio finansavimo bangą, per daug nesidairę, neria didelė dalis investuojančiųjų. Pastaruosius sugundo žadama didelė grąža. Jiems, matyt, niekas nepasakė, kad kuo didesnė grąža, tuo didesnė rizika.
Šiuolaikiniame pasaulyje, kuriame yra labai daug galimybių, daug informacijos ir mažai laiko, reikia žemėlapio, kuris padėtų išvengti investavimo duobių. Pasikliauti „auto invest“ funkcija nevalia – abejingumas yra didžiausias investuotojo priešas. Geriausia pradėti nuo 4 kriterijų, kuriuos ir pats naudoju darbe. Jie man padeda priimti teisingus sprendimus. Tikiuosi, padės ir jums.
1. Verslo logika
Reikia vertinti ne tik įkeičiamą NT, bet ir bendrovės, kuri skolinasi projektui plėtoti, logiką. Pavyzdžiui, restorano ir drabužių valyklos savininkas ketina pirkti seną pastatą nuošalesnėje kurorto gatvėje. Paskolą jis žada grąžinti po metų, pasiskolinęs banke. Šiuo atveju kyla trys klausimai:
- Ar aš noriu skolinti restorano savininkui, kuris nori tapti NT valdytoju? Neaišku, ar jis išmano NT valdymą?
- Ar išmintinga pirkti seną pastatą restoranui šalutinėje kurorto gatvėje?
- Ką savininkas padarys per metus, kad bankas, kuris šiandien nedavė paskolos, ją duotų po metų?
- Ar noriu prisiimti ne NT, o restorano veiklos riziką ir ar moku ją įvertinti?
Investuojant į paskolas su NT užstatu būtina prisiminti, kad visi veiksmai turi turėti aiškų pagrindimą. Reikia suprasti, kodėl verslas skolinasi vienu, bet ne kitu būdu, kaip jis ketina grąžinti pasiskolintus pinigus, kodėl jam tai apsimoka?
Taip pat reikia numatyti ir tai, kaip ta paskola bus grąžinta. Dažnai pasitaiko, kad smulkus verslas ar privatus asmuo pervertina savo galimybes ją grąžinti. Žinoma, tokiu atveju investuotojus ir jų pinigus saugo įkeistas turtas. Tačiau, kaip aptarsime vėliau, turtas ne visada yra pakankamas apsaugoti Jus nuo nuostolių, o juk ir investuojant siekiama ne dalyvauti bankrotuose ir išieškojimuose, o gauti palūkanas iš tvaraus projekto, kuris nekelia papildomų rūpesčių.
2. Užstato įvertinimas
Vertinant NT, į kurį norima investuoti ar kuris bus įkeistas kaip garantija investavusiems, svarbiausiu kriterijumi galima laikyti vietą. Kaip ir įsigyjant, taip ir investuojant, objekto vieta daro tiesioginę įtaką jo vertei. Kuo objektyvioji vertė didesnė – tuo ramiau miegosite, nes žinosite, kad net ir susiklosčius nepalankioms aplinkybėms investuoti pinigai sugrįš.
Taip pat labai svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar įkeičiamas NT yra su ten jau įsikūrusiais verslais, ar jų sutarčių sąlygos yra tvarios, ar yra tokių patalpų paklausa. Jų mokamas nuomos mokestis gali tapti papildomu investicijos garantu ar momentinėmis pajamomis. Tiesa, būtina įvertinti ir tai, ar nuomininkų buvimas bei jų teikiamos paslaugos nemažina vertės ir nedidina rizikos.
Štai pagrindiniai klausimai, į kuriuos atsakę geriau suprasite konkretaus NT vertę:
- Kur yra NT? Namas 40 km nuo Vilniaus – iš esmės mažiau likvidus nei namas šalia Vilniaus. Turtas Vilniaus senamiestyje ar populiariame kurorte visada bus likvidesnis nei Širvintose (nors Širvintos – ir puikus miestelis).
- Ar teritorijoje yra aktyvi NT rinka? Ar aplinkui yra daugiau parduodamų objektų? Ar ten vyksta sandorių? Gal NT projektai visiškai nepelningi?
- Ar NT tokios būklės, kokios yra dabar – likvidus? Kiek ir kas gali būti pirkėjai? (Pavyzdžiui, 4 ha sklypu prie Klaipėdos gali domėtis vos vienas kitas pirkėjas, o nedideliu butu Pilaitėje (Vilniuje) – šimtai.)
- Ar NT turi konkurentų? Kuo konkretus projektas išsiskiria? Ar kainos sumažinimas yra pakankamas veiksmas turto likvidumui padidinti?
- Ar šio NT kam nors gali prireikti? Gal objektas nieko vertas, nes tokio turto niekam nereikia?
- Ar yra alternatyvų? Galbūt kitoje gatvės pusėje yra kitas analogiškas objektas, kainuojantis mažiau, ir jo vis tiek niekas neperka?
- Ar turto tipas atitinka jo vietą? Pavyzdžiui, naujos statybos daugiabutis mažame ir nekurortiniame mieste. Tarkime, Kėdainiuose.
Be abejonės, visa tai turėtų atsispindėti LTV (angl. loan to value) rodiklyje, tačiau jis yra teorinis ir neatspindi tikrojo turto likvidumo. Reikia nepamiršti, kad vertė yra skaičiuojama pagal praeityje įvykusius rinkos sandorius, o jei vertė kyla – tai reiškia, jog kažkas turtą perka brangiau, nei jis buvo įvertintas. Analogiškai, jei rinkoje nėra daug sandorių, vertė gali būti apgaulinga, nes tiesiog nėra su kuo palyginti. Tad pasikliauti vien LTV rodikliu tampa rizikinga.
Galiausiai, vienas iš geriausių būdų pasitikrinti turto vertinimo realumą - patikrinti viešai prieinamus skelbimų portalus ir pasitikrinti po kiek yra pardavinėjamas turtas gretimuose objektuose.
3. Verslo planas
Stebint rinką galima pastebėti dėsningumą, kad išduodant paskolas su NT įkeitimu nueinama paprasčiausiu keliu – vertinama, ar yra pirminė hipoteka ir ar pakankamas įkeisto turto ir paskolos santykis. Visa kita vardan paprastumo lieka antrame plane. Tačiau iš tikrųjų reikėtų žvelgti kur kas plačiau ir stengtis įvertinti ne vien konkretų objektą, bet jį plėtojančio ir valdančio asmens ar bendrovės turimą verslo planą.
Pavyzdžiui, jeigu svarstote apie galimybę investuoti į daugiabučio namo plėtojimą, jums, be viso kito, turėtų rūpėti ir tai, kokie yra butų pardavimo rezultatai. Jeigu jie yra prasti ar nestabilūs – kyla pagrįstas įtarimas, kad plėtotojui gali nepavykti laiku atsiskaityti su investuotojais.
Verslo plano kokybę ir tvarumą galima patikrinti užduodant tokius klausimus:
- Ar NT plėtotojas supranta, kas yra tikslinis projekto klientas?
- Ar NT kaina konkurencinga rinkoje ir tinkama tiksliniam segmentui?
- Ar NT projektas turi išskirtinumų arba trūkumų?
- Ar tinkamai paskaičiuota statybų savikaina? Ar skaičiai nėra per daug optimistiniai? Ar turtas turi kokį alternatyvų panaudojimą, kuris leistų verslo planą koreguoti atsiradus rinkos svyravimų?
- Kaip ilgai truks NT projekto įgyvendinimas?
- Kiek reikia investuoti į turtą ir koks bus vertės prieaugis?
- Ar susiklosčius nepalankiai situacijai projekto savininkas bus suinteresuotas paskolos grąžinimu laiku?
4. NT plėtotojas
Sutelktinio NT finansavimo platformos sudarė galimybę skolintis visiems – tiek privatiems asmenims, tiek ir įmonėms. Pirmieji dažniausiai skolinasi mažesnes sumas už didesnes palūkanas. O didelės NT plėtojimo bendrovės orientuojasi į didesnes sumas ir pristato projektus, kurių užmojai – kur kas didesni nei vienas butas ar vienas privatus namas, tad ir sumos būna didesnės.
Kad ir kurį variantą pasirinktų investuotojas, jis turėtų atsakingai įvertinti už NT projekto įgyvendinimą atsakingo plėtotojo reputaciją, patirtį ir realias galimybes grąžinti paskolą. Tai padės padaryti truputis kritinio mąstymo ir nedidelis tyrimas, pasitelkus „Google“.
Esminiai paieškos raktažodžiai turėtų būti NT plėtojančios bendrovės pavadinimas, jos vadovo vardas ir pavardė, ankstesni plėtotojo projektai ir panaši informacija. Kad būtų lengviau suprasti, kas dedasi NT rinkoje ir kokios vyrauja kainos, patartina pažiūrėti viešai prieinamą NT skelbimų portalų skelbiamą kainų ir pardavimo statistiką.
Dar vienas ir bene pagrindinis būdas, leidžiantis nuspręsti, ar galima pasitikėti pinigus pritraukti bandančiu projektu bei jį paskelbusia platforma – paskelbtos ir potencialiems investuotojams prieinamos informacijos kiekis. Kuo jos daugiau – tuo geriau. Tai rodo, kad sutelktinio finansavimo kampanijos vykdytojai bei kampaniją paskelbusios platformos komanda į savo darbą žiūri rimtai ir atvirai pateikia visus faktus.
Autorius: Martynas Stankevičius, „Röntgen“ direktorius
Ką būtina žinoti investuojantiems sutelktinio NT finansavimo platformose?
Nėra tokio dalyko kaip „geras laikas investuoti“. Yra arba geros, arba blogos investavimo galimybės. Be to, investuoti reikia ne pagal kalendorių, o atsirenkant patikimiausius variantus. Tai turėtų būti pagrindinė investuotojo mantra. Ypač investuojant į nekilnojamojo turto (NT) projektus sutelktinio finanasavimo platformose.
Jos sudarė neregėto lengvumo galimybę tiek skolintis, tiek investuoti. Tačiau vejamos noro išnaudoti progą, daugelis jų tapo kone viešomis skelbimų lentomis, į kurias gali patekti beveik bet kas. Nuo platformų neatsilieka ir stačia galva į kylančią sutelktinio finansavimo bangą, per daug nesidairę, neria didelė dalis investuojančiųjų. Pastaruosius sugundo žadama didelė grąža. Jiems, matyt, niekas nepasakė, kad kuo didesnė grąža, tuo didesnė rizika.
Šiuolaikiniame pasaulyje, kuriame yra labai daug galimybių, daug informacijos ir mažai laiko, reikia žemėlapio, kuris padėtų išvengti investavimo duobių. Pasikliauti „auto invest“ funkcija nevalia – abejingumas yra didžiausias investuotojo priešas. Geriausia pradėti nuo 4 kriterijų, kuriuos ir pats naudoju darbe. Jie man padeda priimti teisingus sprendimus. Tikiuosi, padės ir jums.
1. Verslo logika
Reikia vertinti ne tik įkeičiamą NT, bet ir bendrovės, kuri skolinasi projektui plėtoti, logiką. Pavyzdžiui, restorano ir drabužių valyklos savininkas ketina pirkti seną pastatą nuošalesnėje kurorto gatvėje. Paskolą jis žada grąžinti po metų, pasiskolinęs banke. Šiuo atveju kyla trys klausimai:
- Ar aš noriu skolinti restorano savininkui, kuris nori tapti NT valdytoju? Neaišku, ar jis išmano NT valdymą?
- Ar išmintinga pirkti seną pastatą restoranui šalutinėje kurorto gatvėje?
- Ką savininkas padarys per metus, kad bankas, kuris šiandien nedavė paskolos, ją duotų po metų?
- Ar noriu prisiimti ne NT, o restorano veiklos riziką ir ar moku ją įvertinti?
Investuojant į paskolas su NT užstatu būtina prisiminti, kad visi veiksmai turi turėti aiškų pagrindimą. Reikia suprasti, kodėl verslas skolinasi vienu, bet ne kitu būdu, kaip jis ketina grąžinti pasiskolintus pinigus, kodėl jam tai apsimoka?
Taip pat reikia numatyti ir tai, kaip ta paskola bus grąžinta. Dažnai pasitaiko, kad smulkus verslas ar privatus asmuo pervertina savo galimybes ją grąžinti. Žinoma, tokiu atveju investuotojus ir jų pinigus saugo įkeistas turtas. Tačiau, kaip aptarsime vėliau, turtas ne visada yra pakankamas apsaugoti Jus nuo nuostolių, o juk ir investuojant siekiama ne dalyvauti bankrotuose ir išieškojimuose, o gauti palūkanas iš tvaraus projekto, kuris nekelia papildomų rūpesčių.
2. Užstato įvertinimas
Vertinant NT, į kurį norima investuoti ar kuris bus įkeistas kaip garantija investavusiems, svarbiausiu kriterijumi galima laikyti vietą. Kaip ir įsigyjant, taip ir investuojant, objekto vieta daro tiesioginę įtaką jo vertei. Kuo objektyvioji vertė didesnė – tuo ramiau miegosite, nes žinosite, kad net ir susiklosčius nepalankioms aplinkybėms investuoti pinigai sugrįš.
Taip pat labai svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar įkeičiamas NT yra su ten jau įsikūrusiais verslais, ar jų sutarčių sąlygos yra tvarios, ar yra tokių patalpų paklausa. Jų mokamas nuomos mokestis gali tapti papildomu investicijos garantu ar momentinėmis pajamomis. Tiesa, būtina įvertinti ir tai, ar nuomininkų buvimas bei jų teikiamos paslaugos nemažina vertės ir nedidina rizikos.
Štai pagrindiniai klausimai, į kuriuos atsakę geriau suprasite konkretaus NT vertę:
- Kur yra NT? Namas 40 km nuo Vilniaus – iš esmės mažiau likvidus nei namas šalia Vilniaus. Turtas Vilniaus senamiestyje ar populiariame kurorte visada bus likvidesnis nei Širvintose (nors Širvintos – ir puikus miestelis).
- Ar teritorijoje yra aktyvi NT rinka? Ar aplinkui yra daugiau parduodamų objektų? Ar ten vyksta sandorių? Gal NT projektai visiškai nepelningi?
- Ar NT tokios būklės, kokios yra dabar – likvidus? Kiek ir kas gali būti pirkėjai? (Pavyzdžiui, 4 ha sklypu prie Klaipėdos gali domėtis vos vienas kitas pirkėjas, o nedideliu butu Pilaitėje (Vilniuje) – šimtai.)
- Ar NT turi konkurentų? Kuo konkretus projektas išsiskiria? Ar kainos sumažinimas yra pakankamas veiksmas turto likvidumui padidinti?
- Ar šio NT kam nors gali prireikti? Gal objektas nieko vertas, nes tokio turto niekam nereikia?
- Ar yra alternatyvų? Galbūt kitoje gatvės pusėje yra kitas analogiškas objektas, kainuojantis mažiau, ir jo vis tiek niekas neperka?
- Ar turto tipas atitinka jo vietą? Pavyzdžiui, naujos statybos daugiabutis mažame ir nekurortiniame mieste. Tarkime, Kėdainiuose.
Be abejonės, visa tai turėtų atsispindėti LTV (angl. loan to value) rodiklyje, tačiau jis yra teorinis ir neatspindi tikrojo turto likvidumo. Reikia nepamiršti, kad vertė yra skaičiuojama pagal praeityje įvykusius rinkos sandorius, o jei vertė kyla – tai reiškia, jog kažkas turtą perka brangiau, nei jis buvo įvertintas. Analogiškai, jei rinkoje nėra daug sandorių, vertė gali būti apgaulinga, nes tiesiog nėra su kuo palyginti. Tad pasikliauti vien LTV rodikliu tampa rizikinga.
Galiausiai, vienas iš geriausių būdų pasitikrinti turto vertinimo realumą - patikrinti viešai prieinamus skelbimų portalus ir pasitikrinti po kiek yra pardavinėjamas turtas gretimuose objektuose.
3. Verslo planas
Stebint rinką galima pastebėti dėsningumą, kad išduodant paskolas su NT įkeitimu nueinama paprasčiausiu keliu – vertinama, ar yra pirminė hipoteka ir ar pakankamas įkeisto turto ir paskolos santykis. Visa kita vardan paprastumo lieka antrame plane. Tačiau iš tikrųjų reikėtų žvelgti kur kas plačiau ir stengtis įvertinti ne vien konkretų objektą, bet jį plėtojančio ir valdančio asmens ar bendrovės turimą verslo planą.
Pavyzdžiui, jeigu svarstote apie galimybę investuoti į daugiabučio namo plėtojimą, jums, be viso kito, turėtų rūpėti ir tai, kokie yra butų pardavimo rezultatai. Jeigu jie yra prasti ar nestabilūs – kyla pagrįstas įtarimas, kad plėtotojui gali nepavykti laiku atsiskaityti su investuotojais.
Verslo plano kokybę ir tvarumą galima patikrinti užduodant tokius klausimus:
- Ar NT plėtotojas supranta, kas yra tikslinis projekto klientas?
- Ar NT kaina konkurencinga rinkoje ir tinkama tiksliniam segmentui?
- Ar NT projektas turi išskirtinumų arba trūkumų?
- Ar tinkamai paskaičiuota statybų savikaina? Ar skaičiai nėra per daug optimistiniai? Ar turtas turi kokį alternatyvų panaudojimą, kuris leistų verslo planą koreguoti atsiradus rinkos svyravimų?
- Kaip ilgai truks NT projekto įgyvendinimas?
- Kiek reikia investuoti į turtą ir koks bus vertės prieaugis?
- Ar susiklosčius nepalankiai situacijai projekto savininkas bus suinteresuotas paskolos grąžinimu laiku?
4. NT plėtotojas
Sutelktinio NT finansavimo platformos sudarė galimybę skolintis visiems – tiek privatiems asmenims, tiek ir įmonėms. Pirmieji dažniausiai skolinasi mažesnes sumas už didesnes palūkanas. O didelės NT plėtojimo bendrovės orientuojasi į didesnes sumas ir pristato projektus, kurių užmojai – kur kas didesni nei vienas butas ar vienas privatus namas, tad ir sumos būna didesnės.
Kad ir kurį variantą pasirinktų investuotojas, jis turėtų atsakingai įvertinti už NT projekto įgyvendinimą atsakingo plėtotojo reputaciją, patirtį ir realias galimybes grąžinti paskolą. Tai padės padaryti truputis kritinio mąstymo ir nedidelis tyrimas, pasitelkus „Google“.
Esminiai paieškos raktažodžiai turėtų būti NT plėtojančios bendrovės pavadinimas, jos vadovo vardas ir pavardė, ankstesni plėtotojo projektai ir panaši informacija. Kad būtų lengviau suprasti, kas dedasi NT rinkoje ir kokios vyrauja kainos, patartina pažiūrėti viešai prieinamą NT skelbimų portalų skelbiamą kainų ir pardavimo statistiką.
Dar vienas ir bene pagrindinis būdas, leidžiantis nuspręsti, ar galima pasitikėti pinigus pritraukti bandančiu projektu bei jį paskelbusia platforma – paskelbtos ir potencialiems investuotojams prieinamos informacijos kiekis. Kuo jos daugiau – tuo geriau. Tai rodo, kad sutelktinio finansavimo kampanijos vykdytojai bei kampaniją paskelbusios platformos komanda į savo darbą žiūri rimtai ir atvirai pateikia visus faktus.
Autorius: Martynas Stankevičius, „Röntgen“ direktorius
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti investuoti ir
turėti užstatą savo investicijoms?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB „Trečia diena“ valdanti platformą „Röntgen“, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.