Kaip investuotojams įsivertinti rizikas sutelktinio finansavimo platformose
Natalja Kozikienė, „Röntgen“ platformos finansavimo vadovė
Sutelktinio finansavimo platformos tampa vienu populiariausių investicinių instrumentų Lietuvoje. Vien pernai ši rinka siekė 230 mln. Eur, nes gyventojams investicijos su užstatu tampa vis patrauklesnės. Vis dėlto prieš priimant investicinius sprendimus, svarbu ne tik tinkamai atsirinkti investicijų partnerį - platformą, bet ir žinoti, kaip įsivertinti investicijos rizikingumą patiems.
Investavimas Lietuvoje sparčiai populiarėja, tačiau dažnai pastebime dalies investuotojų nepamatuotą azartą ieškoti „aukščiausių palūkanų rinkoje“. Aukštesnės palūkanos investicijų pasaulyje paprastai reiškia didesnę riziką. Ignoruojant šią taisyklę neatsakingi sprendimai gali virsti nuostoliais, todėl kiekvieno investuotojančio „namų darbai“ yra svarbūs.
Kasdien priimdama sprendimus dėl vieno ar kito NT projekto tinkamumo platformai, sutelktiniu finansavimu besidomintiems ar jau investuojantiems siūlau paprastą „paruoštuką“, leidžiantį įvertinti svarbiausią investicinio projekto informaciją.
Greita analizė
Svarbiausia užduotis - įsigilinti, koks turtas įkeičiamas kaip investicijos užtikrinimo priemonė. Ir dar svarbiau – ar nesklandumų atveju tokio turto vertės pakaks greitai padengti įsipareigojimus.
Rinkoje dažnai sutinkamas LTV terminas (angl. loan-to-value), t.y. paskolos ir įkeičiamo turto vertės santykis. Jis paprastai nurodomas procentais, t.y. „70% LTV“ reiškia, kad įkeičiamas, pvz., 100 tūkst. Eur vertės turtas telkiant 70 tūkst. dydžio paskolą.
Kalbant dar paprasčiau, 70% LTV reiškia, kad įkeičiamą turtą pardavus su 30 proc. nuolaida, gautos sumos pakaks visai paskolai sugrąžinti.
Beje, 70 proc. rodiklį pasirinkau neatsitiktinai: „Röntgen“ platformoje automatiškai atmetame bet kokią didesnę reikšmę, o su didesniu kaip 70 proc. LTV rodikliu nepatyrusiems investuotojams patarčiau niekur neinvestuoti.
Paprastumo dėlei, investuotojams siūlytume nagrinėti ne (vien) LTV, o dar žemiškesnį rodiklį – paskolą vienam įkeisto turto naudingam kvadratiniam metrui. Dalis platformų šį rodiklį nurodo atskirai, o ir kitur jį suskaičiuoti gana nesudėtinga.
Tuomet bus nesunku iškelti klausimą: jei įkeisto turto kvadratinis metras įvertintas 3 tūkst. Eur, o paskola sudaro 2,1 tūkst. Eur kvadratiniam metrui, ar su tokia nuolaida objektas būtų greitai parduotas? Ir ar apskritai realistinė įkeisto turto vertė bei vystytojo prognozuojama pardavimo kaina?
Į šiuos klausimus bus nesudėtinga atsakyti panagrinėjus parduodamą panašų turtą ir jo kainas skelbimų portaluose ir tai neatims daug laiko. Atskirai dėmesio skyrus investicinio projekto siūlomoms palūkanoms, investicijos terminui ir pačios platformos skelbiamam rizikos vertinimui (ar bent reitingui), „greitoji“ projekto analizė jau bus gana solidi.
Sprendimui turint daugiau laiko
Jei sprendimo investuoti neskubate priimti, papildomo dėmesio verta skirti ir kitiems investicinio projekto aspektams.
Projekto patrauklumas. Svarbu suprasti, kur bus statomi įkeičiami butai, kokiam segmentui jie skirti ir kuo išsiskiria rinkoje. Nei viena miesto dalis ar būsto tipas nėra savaime geras ar blogas – svarbiausia, kad projektas atitiktų rinkos poreikius. Pavyzdžiui, brangų būstą neišvystytame rajone tikriausiai bus sunkiau parduoti, o vidutinės klasės butai augančiame rajone gali būti labai paklausūs. Sėkmė priklauso nuo gebėjimo pritaikyti projektą rinkos kontekstui arba net jį pranokti.
Vystytojo nuosavų lėšų dalis. Aš asmeniškai didelį dėmesį skiriu ir investuotojams rekomenduoju įvertinti, kokią dalį nuosavų lėšų į NT projektą investuoja pats vystytojas. Linkėčiau bent 25 proc. nuo viso projekto – tai signalizuoja ne tik didelį vystytojo įsipareigojimą, bet ir norą nepabėgti nuo iššūkių, jeigu jie nutiktų. Paprastai kalbant, kuo daugiau savų (o ne skolintų) pinigų investuoja pats vystytojas, tuo didesnis bus jo interesas siekti projekto sėkmės.
Vystytojo patirtis. Analizuojant projektus svarbi ir vystytojo patirtis: komandos kompetencijos, įmonės reputacija, žinomumas, jau anksčiau sėkmingai išplėtotų projektų portfelis, sėkmingai grąžintos ankstesnės paskolos. Be abejo, nepatyrę rinkos dalyviai signalizuoja apie didesnes potencialias rizikas. Savo ruožtu gerai vertinami ir daug matę vystytojai ne tik turės daugiau patirties ar ryšių, bet ir, pvz., daugiau galimybių finansiškai remti savo projektus iš kitų šaltinių.
Projekto stadija. Svarbu, kokioje projekto stadijoje skolinamasi: ar sklypų pirkimui, statybų pradžiai, pabaigai, ar jau baigto projekto refinansavimui. Ankstyvos stadijos projektai savyje koduoja daugiau rizikų, todėl už jas investuotojams paprastai siūlomos didesnės palūkanos. Kiekvienas investuotojas turi įvertinti sau tinkamą rizikos ir grąžos santykį.
Paskolų pratęsimo mitas. Paskolų pratęsimas yra įprasta praktika, kurios nereikia bijoti. Svarbiausia, kad įkeičiamas turtas turėtų pakankamą vertės rezervą, reikalingą apsaugoti investuotojų interesus.
Praktiškai tai atrodo taip: NT projekto statybos ir pardavimai paprastai užtrunka apie 24 mėn., o paskola suteikiama 12 mėn. terminui. Šiam laikui praėjus ir eliminavus statybines rizikas, paskola pratęsiama pardavimų laikotarpiui. Trumpesnis investicijos terminas reiškia, kad investuotojai gali greičiau atgauti investicijas arba pasirinkti paskolos pratęsimą. Trumpesni terminai ir lankstumas daro paskolą patrauklesnę.
Investuokite, bet neskubėkite
Vienas svarbiausių kriterijų, priimant investicinius sprendimus – pasitikėti platforma, kuri atlieka pirminį atrankos darbą už jus. Tačiau asmeninė investuotojo analizė suteikia galimybę ne tik geriau suprasti rizikas, bet ir maksimaliai išnaudoti investicijos potencialą – pavyzdžiui, pasirinkti tinkamiausią projektą pagal rizikos ir grąžos santykį ar greičiau reaguoti į pasikeitusias rinkos sąlygas. Kuo daugiau investuotojas išmano, tuo daugiau galimybių jam atsiveria priimti pelningus ir užtikrintus sprendimus.
Kaip investuotojams įsivertinti rizikas sutelktinio finansavimo platformose
Natalja Kozikienė, „Röntgen“ platformos finansavimo vadovė
Sutelktinio finansavimo platformos tampa vienu populiariausių investicinių instrumentų Lietuvoje. Vien pernai ši rinka siekė 230 mln. Eur, nes gyventojams investicijos su užstatu tampa vis patrauklesnės. Vis dėlto prieš priimant investicinius sprendimus, svarbu ne tik tinkamai atsirinkti investicijų partnerį - platformą, bet ir žinoti, kaip įsivertinti investicijos rizikingumą patiems.
Investavimas Lietuvoje sparčiai populiarėja, tačiau dažnai pastebime dalies investuotojų nepamatuotą azartą ieškoti „aukščiausių palūkanų rinkoje“. Aukštesnės palūkanos investicijų pasaulyje paprastai reiškia didesnę riziką. Ignoruojant šią taisyklę neatsakingi sprendimai gali virsti nuostoliais, todėl kiekvieno investuotojančio „namų darbai“ yra svarbūs.
Kasdien priimdama sprendimus dėl vieno ar kito NT projekto tinkamumo platformai, sutelktiniu finansavimu besidomintiems ar jau investuojantiems siūlau paprastą „paruoštuką“, leidžiantį įvertinti svarbiausią investicinio projekto informaciją.
Greita analizė
Svarbiausia užduotis - įsigilinti, koks turtas įkeičiamas kaip investicijos užtikrinimo priemonė. Ir dar svarbiau – ar nesklandumų atveju tokio turto vertės pakaks greitai padengti įsipareigojimus.
Rinkoje dažnai sutinkamas LTV terminas (angl. loan-to-value), t.y. paskolos ir įkeičiamo turto vertės santykis. Jis paprastai nurodomas procentais, t.y. „70% LTV“ reiškia, kad įkeičiamas, pvz., 100 tūkst. Eur vertės turtas telkiant 70 tūkst. dydžio paskolą.
Kalbant dar paprasčiau, 70% LTV reiškia, kad įkeičiamą turtą pardavus su 30 proc. nuolaida, gautos sumos pakaks visai paskolai sugrąžinti.
Beje, 70 proc. rodiklį pasirinkau neatsitiktinai: „Röntgen“ platformoje automatiškai atmetame bet kokią didesnę reikšmę, o su didesniu kaip 70 proc. LTV rodikliu nepatyrusiems investuotojams patarčiau niekur neinvestuoti.
Paprastumo dėlei, investuotojams siūlytume nagrinėti ne (vien) LTV, o dar žemiškesnį rodiklį – paskolą vienam įkeisto turto naudingam kvadratiniam metrui. Dalis platformų šį rodiklį nurodo atskirai, o ir kitur jį suskaičiuoti gana nesudėtinga.
Tuomet bus nesunku iškelti klausimą: jei įkeisto turto kvadratinis metras įvertintas 3 tūkst. Eur, o paskola sudaro 2,1 tūkst. Eur kvadratiniam metrui, ar su tokia nuolaida objektas būtų greitai parduotas? Ir ar apskritai realistinė įkeisto turto vertė bei vystytojo prognozuojama pardavimo kaina?
Į šiuos klausimus bus nesudėtinga atsakyti panagrinėjus parduodamą panašų turtą ir jo kainas skelbimų portaluose ir tai neatims daug laiko. Atskirai dėmesio skyrus investicinio projekto siūlomoms palūkanoms, investicijos terminui ir pačios platformos skelbiamam rizikos vertinimui (ar bent reitingui), „greitoji“ projekto analizė jau bus gana solidi.
Sprendimui turint daugiau laiko
Jei sprendimo investuoti neskubate priimti, papildomo dėmesio verta skirti ir kitiems investicinio projekto aspektams.
Projekto patrauklumas. Svarbu suprasti, kur bus statomi įkeičiami butai, kokiam segmentui jie skirti ir kuo išsiskiria rinkoje. Nei viena miesto dalis ar būsto tipas nėra savaime geras ar blogas – svarbiausia, kad projektas atitiktų rinkos poreikius. Pavyzdžiui, brangų būstą neišvystytame rajone tikriausiai bus sunkiau parduoti, o vidutinės klasės butai augančiame rajone gali būti labai paklausūs. Sėkmė priklauso nuo gebėjimo pritaikyti projektą rinkos kontekstui arba net jį pranokti.
Vystytojo nuosavų lėšų dalis. Aš asmeniškai didelį dėmesį skiriu ir investuotojams rekomenduoju įvertinti, kokią dalį nuosavų lėšų į NT projektą investuoja pats vystytojas. Linkėčiau bent 25 proc. nuo viso projekto – tai signalizuoja ne tik didelį vystytojo įsipareigojimą, bet ir norą nepabėgti nuo iššūkių, jeigu jie nutiktų. Paprastai kalbant, kuo daugiau savų (o ne skolintų) pinigų investuoja pats vystytojas, tuo didesnis bus jo interesas siekti projekto sėkmės.
Vystytojo patirtis. Analizuojant projektus svarbi ir vystytojo patirtis: komandos kompetencijos, įmonės reputacija, žinomumas, jau anksčiau sėkmingai išplėtotų projektų portfelis, sėkmingai grąžintos ankstesnės paskolos. Be abejo, nepatyrę rinkos dalyviai signalizuoja apie didesnes potencialias rizikas. Savo ruožtu gerai vertinami ir daug matę vystytojai ne tik turės daugiau patirties ar ryšių, bet ir, pvz., daugiau galimybių finansiškai remti savo projektus iš kitų šaltinių.
Projekto stadija. Svarbu, kokioje projekto stadijoje skolinamasi: ar sklypų pirkimui, statybų pradžiai, pabaigai, ar jau baigto projekto refinansavimui. Ankstyvos stadijos projektai savyje koduoja daugiau rizikų, todėl už jas investuotojams paprastai siūlomos didesnės palūkanos. Kiekvienas investuotojas turi įvertinti sau tinkamą rizikos ir grąžos santykį.
Paskolų pratęsimo mitas. Paskolų pratęsimas yra įprasta praktika, kurios nereikia bijoti. Svarbiausia, kad įkeičiamas turtas turėtų pakankamą vertės rezervą, reikalingą apsaugoti investuotojų interesus.
Praktiškai tai atrodo taip: NT projekto statybos ir pardavimai paprastai užtrunka apie 24 mėn., o paskola suteikiama 12 mėn. terminui. Šiam laikui praėjus ir eliminavus statybines rizikas, paskola pratęsiama pardavimų laikotarpiui. Trumpesnis investicijos terminas reiškia, kad investuotojai gali greičiau atgauti investicijas arba pasirinkti paskolos pratęsimą. Trumpesni terminai ir lankstumas daro paskolą patrauklesnę.
Investuokite, bet neskubėkite
Vienas svarbiausių kriterijų, priimant investicinius sprendimus – pasitikėti platforma, kuri atlieka pirminį atrankos darbą už jus. Tačiau asmeninė investuotojo analizė suteikia galimybę ne tik geriau suprasti rizikas, bet ir maksimaliai išnaudoti investicijos potencialą – pavyzdžiui, pasirinkti tinkamiausią projektą pagal rizikos ir grąžos santykį ar greičiau reaguoti į pasikeitusias rinkos sąlygas. Kuo daugiau investuotojas išmano, tuo daugiau galimybių jam atsiveria priimti pelningus ir užtikrintus sprendimus.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti investuoti ir
turėti užstatą savo investicijoms?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB „Trečia diena“ valdanti platformą „Röntgen“, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.