Anksčiau tarsi vyravo nuomonė, kad sutelktinio finansavimo einama tik tada, kai jau nebeskolina bankai, o dabar, smarkiai išaugus palūkanoms, jau ir didieji nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai šį šaltinį vertina kaip alternatyvą.

Plėtotojų teigimu, sutelktinio finansavimo platformos patrauklios dėl lankstumo ir operatyvumo. Pavyzdžiui, verslininkai pasakoja, kad projektams finansavimą sutelkti pavyksta per kelias valandas ar per mėnesį.

Igoris Trofimovas, NT plėtros bendrovės „Lithome“ generalinis direktorius, VŽ teigia, kad įprastai finansuoja projektus bankų paskolomis, tačiau kelissyk teko telkti pinigus projektui ir per platformą. Anot jo, dabar pastarosios kai kuriais atvejais pasiūlo paprastesnių sąlygų.

„Ypač pastaruoju metu, kai bankų sąlygos griežtėja, tai, be abejo, yra gera alternatyva ir patikima finansinė priemonė“, – sako jis.

Vis dėlto šis finansavimas turi ir tam tikrų niuansų. Pavyzdžiui, egzistuoja tam tikros lubos.

Martynas Stankevičius, UAB „Trečia diena“, kuri valdo sutelktinio finansavimo platformą „Rontgen“, direktorius, komentuoja, kad dabartinis Lietuvos sutelktinio finansavimo įstatymas numato, jog vienam projektui per metus daugiausia gali būti renkama 8 mln. Eur, o ateityje ji dar ir mažės.

„Pagal naują europinį reguliavimą, kuris įsigalioja šių metų ketvirtąjį ketvirtį, didžiausia suma sumažės iki 5 mln. Eur per 12 mėnesių“, – teigia M. Stankevičius. 

Pasak Europos Parlamento, priėmusio tokias taisykles, jos skirtos taisyklėms visoje Europos Sąjungoje suvienodinti, tarpvalstybiniam verslo finansavimui paskatinti ir investuotojų apsaugai užtikrinti.

Brangesni pinigai

M. Stankevičius sako, kad „Rontgen“ platformoje paskolos palūkanos 2023 m. pirmąjį pusmetį vidutiniškai siekė 9,15%, o Monika Lenčickaitė, sutelktinio finansavimo platformą valdančios UAB „Profitus” rinkodaros vadovė, teigia, jog jų vidurkis – 10,2%.

Remiantis Lietuvos banko duomenimis, vidutinės bankų ir kredito unijų išduotų paskolų palūkanų normos verslui šį birželį siekė 6,07%.

„Lithome“ generalinio direktoriaus vertinimu, plėtotojams palūkanų skirtumas nėra labai reikšmingas, kai „skiriasi keliais procentiniais punktais“.

„Svarbu turėti galimybę finansuoti projektą. Geriau sumokėti daugiau palūkanų, bet pastatyti, parduoti ir pabaigti projektą, nei iš viso nieko nedaryti“, – komentuoja jis.

Jo vertinimu, ateityje tokios platformos telks finansavimą dar daugiau projektų.

„Manau, kad pinigų politika ir toliau griežtės. Tikrai bankai skolins ne visoms įmonėms, skolins toms, kurios turi apyvartinių lėšų, skolinimosi istoriją. Tad su platformomis bus paprasčiau susitarti“, – mano jis.

Apsimoka ne visada

Mantas Galdikas, NT plėtotojos „Citus“ direktorius, sako, kad finansuoti projektus platformose apsimoka labiau tada, kai įkeičiamo turto vertė yra didesnė už jo savikainą, nes „bankai vertina tik „pliką“ kainą“.

„Bankuose finansuoti projektus svarstome, kai paskolos reikia ilgesniam laikui ir aktualesnis tampa palūkanų dydis, taip pat kai reikia didesnių garantijų, nei gali suteikti platforma. Pavyzdžiui, dėl visos paskolos sumos, kai reikia finansuoti komercinį turtą ir pinigų kaina – kritinis sprendimo veiksnys“, – kalba jis.

Giedrius Kražauskas, NT plėtotojos „Rinvest“ plėtros vadovas, kalba, jog tikėtina, kad per kelerius metus sutelktinis finansavimas gali sudaryti iki 50% įmonių grupės turimų paskolų.

„Sutelktinis finansavimas turi esminių pranašumų iki pirmos dalinio statinio baigtumo registracijos. Tačiau jeigu projektas nedidelis, pusiaukelėje finansavimo būdo keitimas, ypač dabar, pakilus EURIBOR, didelio finansinio efekto nebeduotų“, – komentuoja G. Kražauskas.

Jo nuomone, kai projekto vertė didesnė nei 5 mln. Eur, tada plėtotojams lieka rinktis tradicinį finansavimą.

Visgi M. Galdikas komentuoja, kad Lietuvoje finansavimo sektorius apskritai yra nedidelis.

„Bankai Lietuvoje ilgai užėmė dominuojančią poziciją, tačiau jų nėra daug, o per pastarąjį 5–10 metų laikotarpį jų dar labiau sumažėjo, sektorius susikoncentravo. Tai sudaro sąlygas išlaikyti labai mažą konkurenciją, o tai neparanku verslo kreditavimui. Unijos, nors veikia seniai, nesudaro tokios didelės konkurencijos tradiciniams bankams“, – kalba M. Galdikas.

„Citus“ vadovas sako, kad kiekvieną kartą vertina visus galimus finansavimo būdus, bet obligacijas leidžia rečiau, nes tai „palyginti brangus finansavimo įrankis“.

Vertina rizikas

M. Lenčickaitė pripažįsta, kad iš pradžių didieji NT plėtotojai į sutelktinį finansavimą žiūrėjo skeptiškai.

„Rontgen“ direktorius sako, kad skeptiškumas ar kritika, kad platformos prisiima didesnę riziką, nėra pagrįsta, nes kiekvienas finansuotojas turi savo rizikos vertinimo politiką ir priemones.

„Juk būtų neteisinga sakyti, kad, pavyzdžiui, jei neskolino SEB, bet skolina „Swedbank“, tai jau „Swedbank“ prisiima didesnę riziką“, – komentuoja jis ir priduria, kad kiekvienu atveju pats plėtotojas apsisprendžia, kurios sąlygos jam geriausios.

Paklaustas, kokios tos rizikų valdymo priemonės, jis įvardija, kad atidžiau vertina lėšų panaudojimo paskirtį.

„Pavyzdžiui, NT projektuose kai kuriais atvejais lėšas išmokame tik pagal atliktų darbų aktus, o kartais juos iškart vedame tiesiogiai rangovui. Vadinasi, plėtotojas neturi galimybės jų panaudoti ne pagal paskirtį“, – teigia jis.

Portfeliai skirtingi

M. Stankevičius sako, kad didžioji dalis „Rontgen“ portfelio yra užbaigti statyti, priduoti ir parduodami daugiabučiai namai. Toliau – dvibučių bei individualių namų kvartalai, B klasės komerciniai objektai (biurai, sandėliai), sklypai centrinėse sostinės lokacijose, o mažiausia portfelio dalis – aviacija.

Platformoje „Profitus“, M. Lenčickaitės teigimu, pagrindą sudaro gyvenamojo NT plėtotojai, tai ir kotedžai, ir butai, ir individualūs namai arba jų kvartalai.

„Yra ir konversijos projektų, pavyzdžiui, NT projektas Rygoje, kur iš poliklinikos pastato daromos komercinės ir gyvenamosios patalpos. Taip pat šiemet turime vis daugiau ir komercinės paskirties. Užpernai finansavome ir darželio Kauno rajone statybą“, – teigia ji.